Đất ngoại thành và chuyện ngập: xem thế nào

Một mảnh đất đi xem vào tháng Ba khô ráo, đường vào sạch sẽ, nhìn rất ổn. Cùng mảnh đó vào tháng Tám có thể ngập tới đầu gối, đường vào lầy, và nước rút ba ngày mới hết.

Đây là rủi ro lớn nhất khi mua đất ngoại thành, và nó gần như không nhìn thấy được nếu chỉ đi xem một lần.

Vì sao ngoại thành hay ngập

Mấy nguyên nhân thường gặp ở vùng ven Hà Nội và các đô thị đồng bằng:

Nền thấp hơn xung quanh. Nhiều khu đất ngoại thành vốn là ruộng, ao, đầm được san lấp. Nền mới san thường vẫn thấp hơn khu đã xây trước đó.

Thoát nước chưa hoàn chỉnh. Khu dân cư mới hình thành nhanh hơn hệ thống cống rãnh. Nước mưa đổ về mà không có đường ra.

Kênh mương bị lấn. Đường thoát nước tự nhiên bị san lấp hoặc thu hẹp dần qua các đợt xây dựng.

Xây sau thì thấp hơn. Mỗi nhà xây sau lại tôn nền cao hơn nhà trước một chút; ai xây trước cuối cùng thành chỗ trũng nhất.

Gần sông, gần đê. Vùng ngoài đê hoặc sát sông có rủi ro riêng theo mùa lũ.

Xem đất trước mùa mưa — tìm dấu vết

Nếu đi xem vào mùa khô, đây là những dấu cần tìm:

Vệt nước trên tường nhà xung quanh. Đường ngang sẫm màu ở chân tường, sơn bong loang lổ ở độ cao nhất định — đó là mức nước từng lên. Đây là bằng chứng rõ nhất và khó che.

Nền nhà hàng xóm cao bao nhiêu so với đường. Nhà nào cũng tôn nền cao hẳn lên là dấu hiệu.

Bậc tam cấp cao bất thường, hoặc có gờ chắn nước trước cửa.

Rêu và vệt ẩm ở chân tường rào.

Cống rãnh quanh khu: có không, rộng bao nhiêu, có bị lấp không, nước chảy đi đâu. Đi men theo xem đường thoát cuối cùng đổ về chỗ nào.

Cao độ so với đường trục. Đứng ở đường lớn nhìn vào — đất thấp hơn đường thì nước sẽ đổ vào.

Cây cối. Vùng hay ngập thì một số cây không sống được; nhìn cây trong vườn hàng xóm cũng cho manh mối.

Hỏi người ở đó — cách hỏi cho ra thông tin

Đây là nguồn tin tốt nhất, và cách hỏi quyết định câu trả lời.

Đừng hỏi "ở đây có ngập không". Câu này dễ nhận câu trả lời cho qua, nhất là nếu người được hỏi có quan hệ với bên bán.

Hỏi cụ thể hơn: "Mùa mưa năm ngoái nước lên tới đâu ạ?", "Có năm nào nước vào nhà chưa bác?", "Ngập thì mấy hôm mới rút?"

Hỏi nhiều người, và ưu tiên người sống lâu năm — người mới chuyển tới cũng chưa qua mùa mưa.

Hỏi người bán hàng, hàng nước ở đầu ngõ — họ ngồi đó cả ngày và không có lợi ích trong giao dịch của bạn.

Hỏi tổ dân phố, trưởng thôn. Họ nắm tình hình chung và thường nói thẳng.

Đi xem lại vào đúng mùa mưa

Đây là việc đáng làm nhất, và ít người làm vì ngại mất thời gian.

Quay lại sau một trận mưa lớn. Không cần chờ cả mùa — một trận mưa to là đủ thấy nước đọng ở đâu, đường vào thế nào, thoát nhanh hay chậm.

Nếu không đi được thì nhờ người quen ở gần chụp ảnh, hoặc tìm ảnh khu vực đó trong các hội nhóm cư dân trên mạng xã hội sau các đợt mưa lớn — người dân thường đăng.

Chờ thêm vài tháng để xem đất qua một mùa mưa thì tốn thời gian; mua nhầm một mảnh đất ngập thì tốn hơn nhiều lần.

Nếu vẫn quyết mua đất có nguy cơ ngập

Đôi khi giá và vị trí đủ hấp dẫn để chấp nhận. Lúc đó phải tính chi phí thật:

Tôn nền. Đây là khoản lớn và tính theo khối lượng đất cần đổ — diện tích nhân chiều cao tôn. Hỏi giá đất đổ và công san lu trong khu vực đó trước khi quyết.

Tôn nền cao thì ảnh hưởng hàng xóm. Nước từ nhà bạn chảy sang nhà thấp hơn — đây là nguồn mâu thuẫn rất thường gặp. Nên bàn trước với hàng xóm và tính đường thoát nước riêng.

Thiết kế phải tính tới nước: nền nhà cao hơn sân, sân dốc ra ngoài, có rãnh thoát quanh nhà, ổ điện và tủ điện đặt cao, không làm tầng hầm hay phòng chìm.

Hệ thống điện — dây âm tường đi cao, aptomat riêng cho các khu vực, ổ cắm không đặt sát sàn.

Bảo hiểm và giấy tờ: hỏi rõ về việc mua bảo hiểm cho nhà ở vùng có nguy cơ ngập.

Phần giấy tờ và quy hoạch

Ngập chỉ là một trong nhiều rủi ro. Trước khi xuống tiền còn phải kiểm loại đất, quy hoạch, ranh giới, tranh chấp, và đường vào có phải đường chung hợp pháp không.

Những việc này phải tra tại cơ quan có thẩm quyền — phòng tài nguyên môi trường, ủy ban nhân dân xã/phường, văn phòng đăng ký đất đai — và nên có người có chuyên môn pháp lý xem giúp. Đừng dựa vào lời người bán, người môi giới, hay bất kỳ bài viết nào trên mạng, kể cả bài này.

Riêng về quy hoạch thoát nước và dự án hạ tầng sắp triển khai trong khu vực: hỏi ủy ban nhân dân xã — có khi tình trạng ngập hiện tại sắp được giải quyết, và cũng có khi một dự án sắp tới làm nó tệ hơn.

Về cách nói phong thuỷ quanh chuyện nước

Cách nói truyền thống coi trọng chuyện đất cao ráo, thoát nước tốt, tránh nơi trũng ẩm. Phần này trùng khít với mọi hiểu biết thực tế về nhà ở, và nó đúng vì lý do đo được: nhà ẩm thì mốc, mối, hỏng đồ, và người ở dễ mắc bệnh hô hấp.

Còn các chi tiết như hướng dòng nước chảy, vị trí ao hồ so với nhà theo từng phái thì thuộc về quy ước và mỗi nơi nói một khác. Nếu theo thì theo một hệ cho nhất quán — nhưng đừng để nó thay thế cho việc đi xem đất vào mùa mưa.

Đường vào — thứ quan trọng ngang chính mảnh đất

Đất ngoại thành hay có vấn đề về đường vào, và nó ảnh hưởng cả lúc xây lẫn lúc ở:

Đường có đủ rộng cho xe chở vật liệu không. Xe ben, xe trộn bê tông cần chiều rộng và bán kính quay nhất định. Đường hẹp thì phải trung chuyển bằng xe nhỏ — chi phí xây dựng đội lên rõ rệt.

Đường đó là đường chung hay đi nhờ qua đất người khác. Đây là chỗ phát sinh tranh chấp nhiều nhất và phải kiểm tại cơ quan có thẩm quyền, không kiểm bằng lời hứa miệng của người bán.

Đường mùa mưa thế nào. Đường đất hoặc đường cấp phối thì mùa mưa lầy lội — xe máy đi được nhưng ô tô thì không, và xe cứu thương cũng vậy.

Xa trạm y tế, trường học, chợ bao nhiêu. Đo bằng thời gian đi thực tế vào giờ cao điểm, không đo bằng khoảng cách trên bản đồ.

Điện, nước và hạ tầng khác

Mấy thứ dễ tưởng là có sẵn:

Nước sạch. Khu đó đã có nước máy chưa, hay còn dùng giếng khoan. Nếu giếng khoan thì chất lượng nước ra sao — nhiều vùng ven có vấn đề về nước ngầm và phải lọc.

Điện. Có trạm biến áp gần không, đường dây đã kéo tới chưa, và chi phí kéo điện vào nếu chưa có.

Thoát nước thải. Có cống chung chưa hay phải làm bể tự hoại và bể thấm riêng.

Internet và sóng điện thoại. Nghe nhỏ nhưng với người làm việc tại nhà thì đây là điều kiện tiên quyết. Thử ngay tại chỗ bằng điện thoại của mình.

Hỏi về các khoản này trước khi tính giá đất — chúng cộng vào tổng chi phí thật của mảnh đất đó.

Tóm lại

Đất ngoại thành xem vào mùa khô không cho biết gì về mùa mưa — phải tìm dấu vết: vệt nước ở chân tường nhà xung quanh, nền nhà hàng xóm tôn cao bao nhiêu, bậc tam cấp và gờ chắn nước, cống rãnh chảy đi đâu. Hỏi người sống lâu năm bằng câu cụ thể "nước lên tới đâu, mấy hôm mới rút" thay vì "ở đây có ngập không". Việc đáng làm nhất là quay lại sau một trận mưa lớn. Nếu vẫn mua thì tính trước chi phí tôn nền và thiết kế theo hướng chống nước — và nhớ rằng tôn nền cao làm nước chảy sang nhà hàng xóm. Phần giấy tờ và quy hoạch thì tra tại cơ quan có thẩm quyền.